みなさん、こんにちは！オリバー不動産です。

11月に入り、年末に向けて大掃除や引っ越しの準備を考えている方も多いのではないでしょうか。この時期、売却を検討されているお客様から特に多くご質問いただくのが「固定資産税」についてです。

「年を越して1月1日を過ぎてから引き渡しになると、税金の負担が増えてしまうのでは？」

結論から申し上げると、11月15日の今、年明けの売却を見据えた正しい知識と準備をすることで、税負担を最小限に抑えることが可能です。

この記事では、固定資産税の仕組みと、賢く売却するための戦略を分かりやすく解説します。

Part 1：なぜ1月1日が重要？ 固定資産税の「賦課期日」の原則

1. 納税義務者は「1月1日時点」の所有者

固定資産税には「賦課期日」という大原則があります。これは、毎年1月1日の時点で、固定資産課税台帳に所有者として登録されている人に、その年1年分の税金が課税されるという仕組みです。

【最も重要なポイント】 年の途中の1月2日以降に売却し、買主様に引き渡しが完了したとしても、その年の納税義務者（市町村へ税金を納める人）は売主様のまま変わらない、ということです。

1月1日を過ぎてから引き渡しをすると、形式上は売主様のもとに、住んでいない期間を含む1年分の納税通知書が届きます。これが、「税金で損をするのでは？」という不安の原因となるのです。

2. ベストは「12月中の引き渡し」だが…

税負担の観点から最もシンプルで理想的なのは、12月31日までに引き渡しを完了させることです。こうすれば、翌年の1月1日の所有者は買主様となり、翌年以降の固定資産税の義務は売主様には一切発生しません。

しかし、売却活動は必ずしも理想通りに進むわけではありません。そこで重要になるのが、次の「日割り精算」です。

Part 2：売主様を守る！ 不動産取引の慣習「日割り精算」

法律上は売主様が全額納める義務がありますが、それでは不公平です。そこで、不動産売買では、引き渡し日を境に税金を売主様と買主様で日割りで分担する商慣習が定着しています。

1. 日割り精算の仕組みと計算方法

• 精算の原則：引き渡し日の前日までを売主様が負担し、引き渡し日当日以降を買主様が負担します。
• 精算方法：買主様が負担する期間分の固定資産税相当額を、売買代金決済時に精算金として売主様へお支払いいただきます。
• 起算日の確認：日割り計算のスタート地点には「1月1日」と「4月1日」の2種類があり、地域や取引によって異なります。当社の地域では「4月1日」を起算日とすることが一般的です。この点は必ず契約書に明記されますのでご安心ください。

2. 【注意】精算金は「売却収入」となる

買主様から受け取る精算金は、税務上は固定資産税の補填ではなく、「売却収入（譲渡対価の一部）」として扱われます。譲渡所得の確定申告が必要な場合、計算に影響が出ますので、必ず専門家にご相談ください。

Part 3：11月からの行動が鍵！ 税負担を抑える戦略

11月15日現在、年明けの売却スタートを見据えるなら、次の戦略が有効です。

戦略①：年内の査定と媒介契約締結を優先する

1月1日を過ぎて売却活動を始めても、売却活動の期間を短くできれば、無駄な所有期間とそれに伴う税負担を減らせます。

• 今すぐ行動！ 11月・12月中にオリバー不動産へ査定をご依頼ください。
• メリット： 年明けすぐの繁忙期に、他物件より一歩早く広告をスタートできます。

戦略②：古家付き土地は「滅失登記」の完了時期を確認

建物を解体して土地として売る場合、1月1日時点で建物が残っていると、建物分の固定資産税が課税されます。余計な税負担を避けるため、解体と滅失登記は年内の完了を目指すことを強くおすすめします。

戦略③：プロの仲介で交渉をスムーズに

日割り精算の細かい取り決めや、買主様との引き渡し時期の交渉は、プロの腕の見せ所です。オリバー不動産が、お客様の売却希望時期と税負担を考慮し、買主様との円滑な合意形成をサポートいたします。

まとめ：売却は「税金」と「時期」のプロにご相談を

固定資産税の仕組みを知っておけば、「1月1日を過ぎて売却＝損」という不安は解消できます。日割り精算を正しく行い、迅速に売却活動を進めることが、税負担を最小限に抑える鍵です。

オリバー不動産では、お客様の状況に合わせ、最適な売却スケジュールを無料でご提案いたします。